প্রশ্ন :
বর্তমান সময়ে লাভজনক একটি ব্যবসায় হচ্ছে জায়গার ব্যবসায়। এ ব্যবসার সাথে যারা জড়িত তারা সাধারণত একটি প্লট বায়না করার সময় পূর্ণ টাকা না দিয়ে কয়েক মাসের একটি সময় নির্ধারন করার পর ঐ সময়ের মধ্যে তৃতীয় আরেকজনের কাছে বিক্রি করে বায়নাকারীর লাভ রেখে বাকি টাকা মূল মালিককে পরিশোধ করে তৃতীয় জনের নামে দলিল করিয়ে নেয়।
আমরা জানি কবয ব্যতীত মালিকানা অর্জন হয় না। এমতাবস্থায় উল্লিখিত পদ্ধতিতে ব্যবসার বিধান কী? এর বৈধ পদ্ধতি কী?
নিবেদক: ইমরান হক, বনশ্রী, ঢাকা
উত্তর :
প্রচলিত আইন অনুসারে বিক্রেতার সাথে বায়না চুক্তি করার দ্বারা ক্রয়-বিক্রয় সম্পন্ন হয়ে যায়। সেক্ষেত্রে বায়নাকারী ক্রেতা চুক্তিতে উল্লেখিত সময়ের মধ্যে বাকি মূল্য পরিশোধে বাধ্য থাকবে। এবং বিক্রেতার জন্য উক্ত জমি অন্যত্রে হস্তান্তর করা বেআইনী হবে। [দেখুন: সম্পত্তি হস্তান্তর আইন, ১৮৮২, ধারা: ৫৩খ] বায়না নামায় উল্লিখিত মেয়াদের মধ্যে বায়নাকারী জমির পূর্ণ মূল্য পরিশোধ না করলে বিক্রেতার উক্ত চুক্তি বাতিল করে দেয়ার অধিকার থাকবে। [দেখুন: রেজিস্ট্রেশন আইন, ১৯০৮, ধারা: ১৭বি (১)এ]
শরীয়তে এ ধরণের চুক্তি স্বীকৃত, এবং তা ক্রয়-বিক্রয় বলে গণ্য হবে, এবং ক্রেতা কর্তৃক নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে মূল্য পরিশোধের শর্ত বহাল থাকবে। এমতাবস্থায় বায়নাকারী চুক্তি বাতিল করলে বা নির্দিষ্ট সময়ের মধ্যে পূর্ণ মূল্য পরিশোধ না করলে, তার পরিশোধিত অর্থ থেকে বিক্রেতা কেবল অতটুকু পরিমাণ কেটে রাখতে পারবে যতটুকু তার বাস্তবিক খরচ হয়েছে।
বায়না চুক্তির পর যদি বিক্রেতা বায়নাকৃত জমিতে তার দখল ছেড়ে দেয় এবং ক্রেতাকে ভূমি উন্নয়নমূলক কাজ যেমন বালু ভরাট করা, প্লট ও রাস্তা তৈরি করা, সাইনবোর্ড ব্যবহার করা ইত্যাদি করতে কোন ধরনের বাধা না দেয় তাহলে সেটা শারিয়াহর দৃষ্টিকোণ থেকে দখল বুঝিয়ে দেওয়া হিসেবে গণ্য হবে। সেক্ষেত্রে ক্রেতা সেই জমি অন্যত্র বিক্রি করে মুনাফা করতে পারবে।
পাশাপাশি, যে সকল জমি ধ্বংস হয়ে যাওয়া একেবারেই বিরল (সাধারণত আমাদের দেশের জমি এমনই হয়ে থাকে) তা ক্রেতা দখলে নেওয়ার পূর্বেও অন্যত্র বিক্রি করতে পারে। অতএব প্রশ্নোক্ত ক্ষেত্রে বায়না চুক্তির মাধ্যমে জমি ক্রয় করার পর দখলে নেওয়ার পূর্বে ক্রেতা অন্যত্র বিক্রি করে মুনাফা অর্জন করতে পারবে।
প্রকাশ থাকে যে, আমাদের দেশের রেজিস্ট্রেশন আইনের ভাষ্য অনুযায়ী বায়না দলিল সাব রেজিস্টার কর্তৃক রেজিস্ট্রেশন করা না হলে আইনত তা গ্রহণযোগ্য না। [দেখুন: রেজিস্ট্রেশন (সংশোধন) আইন, ২০০৪, ধারা: ১৭এ (২)] তাই এক্ষেত্রে বায়না দলিল সাব রেজিস্ট্রি অফিসে রেজিস্ট্রেশন করার পরেই বিক্রয় চুক্তি করার পরামর্শ প্রদান করা যাচ্ছে।
: المستندات الشرعية
: دليل اعتبار القبض الحكمي في العقار
جاء في “الموسوعة الفقهية الكوتية” 32 : 259، لفظ : قبض، كيفية القبض : “اتفق الفقهاء على أن قبض العقار يكون بالتخلية والتمكين من اليد والتصرف. فإن لم يتمكن منه بأن منعه شخص آخر من وضع يده عليه، فلا تعتبر التخلية قبضا.” انتهى
وفي “فقه البيوع” ص 398، 173-القبض في العقار : “اتفق المذاهب الأربعة على أن القبض في العقار يحصل بالتخلية، وهو كما قال الكاساني رحمه الله : “وهو أن يخلي البائع بين المبيع وبين المشتري برفع الحائل بينهما على وجه يتمكن المشتري من التصرف فيه فيجعل البائع مسلما للمبيع، والمشتري قابضا له.” انتهى
: دلائل جواز بيع العقار قبل القبض
جاء في “الهداية” لبرهان الدين المرغيناني رحمه الله (ت : ٥٩٣ هـ) ٣ : ٧٤، ط : أشرفي بكدبو ديوبند، كتاب البيوع، باب المرابحة، فصل : “ويجوز بيع العقار قبل القبض عند أبي حنيفة وأبي يوسف رحمه الله. وقال محمد رحمه الله: لا يجوز، رجوعا إلى إطلاق الحديث واعتبارا بالمنقول وصار كالإجارة. ولهما : أن ركن البيع صدر من أهله في محله، ولا غرر فيه لأن الهلاك في العقار نادر، بخلاف المنقول. والغرر المنهي عنه غرر انفساخ العقد. والحديث معلول به عملا بدلائل الجواز. والإجارة، قيل : على هذا الخلاف”. انتهى
وفي “البحر الرائق” لزين بن نجيم رحمه الله (ت : ٩٧٠ هـ) ٦ : ١٩٣، ط : زكريا بكدبو ديوبند، كتاب البيوع، فصل التصرف في المبيع : “صح بيع العقار قبل قبضه عند أبي حنيفة وأبي يوسف … وهو الصحيح، كذا في الفوائد الظهيرية. وعليه الفتوى، كذا في الكافي … أطلقه وهو مقيد بما إذا كان لا يخشى إهلاكه. أما في موضع لا يؤمن عليه ذلك فلا يجوز بيعه كالمنقول، ذكره المحبوبي. وفي الاختيار : حتى لو كان على شط البحر أو كان المبيع علوا لا يجوز بيعه قبل القبض … قيد بالبيع لأنه لو اشترى عقارا فوهبه قبل القبض من غير البائع يجوز عند الكل، كذا في الخانية”. انتهى
وفي “الدر المختار” مع “رد المحتار” ١٤ : ١٤٨، ط : دار الثقافة والتراث، كتاب البيوع، فصل التصرف في المبيع : “(صح بيع عقار لا يخشى هلاكه قبل قبضه) من بائعه لعدم الغرر، لندرة هلاك العقار، حتى لو كان علوا أو على شط نهر ونحوه كان كمنقول، ف(لا) يصح اتفاقا”. انتهى
وفي “مجلة الأحكام العدلية” (مادة ٢٥٣) : “للمشتري أن يبيع المبيع الآخر قبل قبضه إن كان عقارا وإلا فلا”. انتهى
وفي “فقه البيوع” لتقي العثماني ص : ٣٩٧، ط : معارف كراچي، مبحث ٣ باب ١، شرط ٧ : “العلة في النهي عن بيع المبيع قبل القبض هي أنه يستلزم ربح ما لم يضمن، وإنما يضمن الإنسان ما يخاف فيه الهلاك، وأما العقار فلا يخشى فيه ذلك إلا نادرا، حتى لو كان العقار على شط البحر أو كان المبيع علوا لا يجوز بيعه قبل القبض”. انتهى
سوال : “زيد زمين كى خريد و فروخت كا معاملہ كرتا ہے. جس كا طريقہ يہ ہوتا ہے كہ وہ زمين كے مالك كے پاس جاكر معاملہ طے كرتا ہے كہ مثلا ايك بيگ زمين ايك لاكھ روپيہ ميں طے كرتا ہے، اور يہ قيمت اس كو ادا نہيں كرتا. بلكہ وہ اس دوران دوسرا گاہك تلاش كر كے ڈير لاكھ روپۓ ميں اس كو بيچ ديتا ہے، اور زمين كے مالك سے رجسٹرى اسى كے نام كرا ديتا ہے، اور پچاس ہزار خود ركھ ليتا ہے. تو اب كيا زيد كے لۓ يہ پچاس ہزار روپۓ كا منافع لينا جائز ہے يا نہيں”؟
الجواب : “زيد كا قبضہ سے پہلے زمين كو فروخت كر دينا جائز اور درست ہے”. انتهى
وفي “فتاوى جامعة العلوم الاسلامية بنوري ٹاون-کراتشی”، رقم الفتوى : 144201200960
سوال : ميں زمین اس طرح خریدنا چاہتا ہوں کہ مالکِ زمین سے اس کی زمین کی قیمت مثلاً 1000 فی فٹ مقرر کرتا ہوں اور اس کو یہ کہتا ہوں کہ آپ کی زمین کی قیمت فی فٹ 1000 دوں گا اور آگے میری مرضی کہ جس قدر منافع پر فروخت کروں وہ میرا ہوگا۔ اس کے بعد میں مالک کو پیسے دینے سے قبل اس زمین کو آگے فروخت کرکے 1000روپے فی فٹ مالک کو دے کر بقایا منافع خود رکھتا ہوں۔ کیا شریعت میں اس طرح کی خرید فروخت جائز ہے؟
جواب : اگر آپ زمین کے مالک سے متعینہ زمین کی قیمت طے کر کے زمین خریدنے کا حتمی سودا کرلیں تو آپ اس زمین کے مالک بن جائیں گے، چاہے آپ نے مالک کو پیسوں کی ادائیگی نہ بھی کی ہو، البتہ سودے کے وقت قیمت کی ادائیگی کی مدت کا تعین کرنا لازمی ہے، پھر اس کے بعد آپ کا مالک کو قیمت کی ادائیگی سے پہلے اس زمین کو نفع کے ساتھ آگے بیچنا اور خریدار سے پوری قیمت وصول کر کے مالک کو اس کی قیمت اس میں سے ادا کرنا اور خود نفع رکھ لینا جائز ہے۔
لیکن اگر آپ باقاعدہ طور پر زمین خرید کر مالک نہیں بنے، بلکہ اس طرح سودا ہو کہ مالکِ زمین کو تو فی فٹ ایک ہزار روپے دوں گا، اور جو اضافی رقم ہوگی وہ میری ہوگی، تو یہ صورت جائز نہیں۔
اگر خرید و فروخت کا معاملہ کرنا ہو تو پہلی صورت اختیار کی جائے، یعنی ہزار روپے فی فٹ کے حساب سے زمین خرید لیں، پھر زمین جتنی قیمت میں بھی فروخت ہو، (خواہ ہزار روپے فی فٹ سے کم قیمت میں فروخت ہو) آپ مالکِ زمین کو ہزار روپے دینے کے پابند ہوں گے۔ اور اگر باقاعدہ خرید و فروخت نہ کرنی ہو تو بروکری کا معاملہ کرلیا جائے، یعنی مالکِ زمین سے باقاعدہ اجرت طے کرلی جائے کہ یہ زمین فروخت کروانے کی میں اتنی متعینہ اجرت لوں گا، خواہ زمین جتنی قیمت میں بھی فروخت ہوجائے۔ انتهى
ويراجع أيضا : فتاوى دار العلوم ديوبند، رقم الفتاوى : 158215
http://bdlaws.minlaw.gov.bd/act-details-90.htmlوراجع للقانون المحلي
والله أعلم بالصواب
উত্তর লিখনে:
আহমাদ জুহাইর
ফতোয়া বিভাগ, মারকাযু দিরাসাতিল ইকতিসাদিল ইসলামী
তারিখ : ২৮/৬/১৪৪৫ হি.
